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Crédit immobilier : les 10 points à négocier

Avoir Mon Prêt courtier Toulouse

Dans le financement de vos projets immobiliers, un certain nombre de points sont négociables auprès des organismes bancaires. Le taux d’emprunt est souvent considéré comme le premier facteur d’appréciation d’un crédit immobilier. En effet, le meilleur taux reste le taux le plus bas. Sachez, néanmoins, que de nombreux critères restent ouverts à la négociation, avec d’importantes économies à la clé. Votre courtier toulouse Avoir mon Prêt vous accompagnera sur chacun d’eux, en vous garantissant un accès aux meilleures conditions d’emprunt possibles.

1. Le taux d’emprunt immobilier

La valeur et la marge de négociation du taux d’emprunt varient selon deux critères clés : votre apport personnel et la durée du crédit.

En résumé : plus votre apport personnel sera important (en comparaison de l’enveloppe globale de financement), plus le taux de votre prêt sera bas et plus votre dossier aura de chance de recevoir un accueil favorable. A noter : si vous avez déjà contracté un prêt à taux zéro ou un plan épargne logement, leurs montants peuvent être considérés comme apport personnel mais ils seront aussi comptabilisés dans le calcul de votre taux d’endettement.

Par ailleurs, plus la durée de recouvrement sera courte, plus le taux de votre crédit immobilier sera intéressant. Autrement dit, emprunter dans le long terme vous coûtera , in fine, plus cher. Une conclusion à mettre néanmoins en perspective avec le niveau historiquement bas des taux immobiliers.

Enfin, sachez que depuis le début de l’année 2021, la durée totale d’emprunt autorisée pour un investissement immobilier privé a été prolongée de 25 à 27 ans et le taux d’endettement autorisé atteint désormais 35% – Relire notre article : Prêt immobilier : allongement du taux et de la durée d’emprunt maximum.

2. L’assurance emprunteur 

L’assurance emprunteur est la plus grosse dépense liée à votre crédit immobilier. Elle représente plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du recouvrement. Il est donc essentiel de comparer les différentes offres du marché. Ainsi deux options s’offrent à vous :

  •  un contrat d’assurance groupe, proposé par votre établissement bancaire ;
  • un contrat d’assurance externe, possiblement moins onéreux, il ne peut pas être refusé par votre créancier si les garanties proposées sont au moins équivalentes aux garanties d’assurance groupe.

Les courtiers Avoir Mon Prêt sont également spécialisés dans l’assurance emprunteur ; à la souscription de votre prêt ou a posteriori, nous vous aiguillerons vers les meilleures offres du marché, en accord avec vos objectifs et vos besoins. 

3. Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

L’arrivée d’un enfant, une mutation professionnelle, un déménagement de confort… nombre d’événements peuvent nécessiter le remboursement par anticipation d’un prêt immobilier. Pour cela, l’emprunteur devra s’acquitter de pénalités, appelées indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais ne peuvent excéder 3% du capital restant dû et 6 mois d’intérêts. Sachez toutefois qu’ils restent négociables, voire, dans certains cas, annulables. 

4. Les garanties de prêt immobilier

Dans le cadre de votre demande d’emprunt immobilier, deux garanties peuvent vous être négociées pour assurer la fiabilité du financement : 

  •  l’enregistrement d’une hypothèque par le notaire, une solution onéreuse qui vous en coûtera entre 3 et 7% du montant du crédit immobilier ;
  •  la caution par un tiers, personne physique ou société de cautionnement. A l’image du Crédit Logement, ces organismes collectent 2 à 3% du montant de l’emprunt, sous forme de commissions ou de contributions à un fonds mutuel de garantie. 

5. Les échéances modulables 

Les banques offrent désormais la possibilité de revoir à la hausse, ou à la baisse, le montant de vos échéances mensuelles. Cela sans frais ni pénalités. Ce point reste à négocier avant la souscription de votre prêt immobilier, avec l’avantage d’apporter de la souplesse dans la gestion de vos finances personnelle. Par conséquent, ne négligez pas ce point, c’est un facteur sécurisant, au regard, notamment, d’une évolution temporaire de vos revenus.

6. Les frais de dossier

A la signature d’un emprunt immobilier, les établissements bancaires facturent des frais de dossier. Néanmoins, ces derniers sont négociables, voire, dans certains cas, annulables. La souscription de votre assurance logement ou le rapatriement d’une partie de votre épargne auprès de votre créancier seront de bons arguments de négociation. Aussi, en faisant appel aux courtiers Avoir Mon Prêt, vous ferez jouer la concurrence et bénéficierez des meilleures conditions sur les frais de dossier.

7. Les intérêts intercalaires 

Dans le cadre de votre projet immobilier, votre banque débloquera en plusieurs fois les fonds nécessaires à l’acte d’achat et aux éventuels travaux. Ainsi, le remboursement du capital ne commencent qu’une fois l’intégralité de ces fonds versés. Dans l’attente, des intérêts dits intercalaires peuvent vous être facturés, ils viennent en supplément du coût global de votre prêt et sont calculés selon la part des fonds débloqués et le taux affecté à votre crédit immobilier. Néanmoins, la suppression des intérêts intercalaires est négociable auprès de votre banque. 

8. Les clauses de transférabilité

Un point important : à la signature de votre crédit immobilier, pensez à négocier une clause de transférabilité. Celle-ci vous permettra de transférer votre prêt en cours sur une nouvelle acquisition. Vous serez alors exonéré d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) et seulement redevable des frais de dossier.

9. L’assurance garantie-vente

En cas de revente imprévue de votre bien immobilier, liée à un décès, une mutation professionnelle ou un licenciement, l’assurance garantie-vente vous remboursera la moins-value éventuelle. Cette assurance est facultative. Elle est négociable auprès de votre banque mais doit faire l’objet de comparatifs approfondis car les tarifs et conditions varient beaucoup. 

10. L’hébergement bancaire 

Depuis le 1er janvier 2018, les banques n’ont plus le droit de vous imposer la domiciliation des revenus professionnels ou locatifs, sauf en contrepartie de conditions préférentielles. Les établissements bancaires ont désormais l’obligation de clairement vous informer sur les conditions de domiciliation des salaires et revenus professionnels. Ce dernier point est essentiel dans votre négociation. Il vous permettra de négocier un meilleur taux d’emprunt, de réduire voire de supprimer les IRA, les frais de dossier, les intérêts intercalaires, de moduler l’échéance de vos mensualités ou de négocier les clauses de transférabilité. L’hébergement bancaire vous permettra également de négocier des avantages sur vos autres services bancaires (tarifs d’assurance, carte bancaire etc.).

Les courtiers Avoir Mon Prêt vous accompagneront dans ces démarches et négocieront pour vous les meilleures conditions possibles. La garantie de réaliser vos projets immobiliers sereinement. 

N’hésitez plus et prenons rendez-vous pour en parler ! Avoir Mon Prêt, votre spécialiste du courtage immobilier à Toulouse