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Crise COVID19 : opportunité ou menace pour l’investissement immobilier ? 


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En 2019, le volume des ventes immobilières en France s’établissait pour la première fois au dessus du million d’unités. Une tendance largement tempérée par le premier confinement et les effets de la crise sanitaire, avec une chute de 20 à 25% des ventes sur l’année 2020. Dans un contexte économique incertain, l’immobilier parvient malgré tout à tirer son épingle du jeu et s’inscrit, une fois encore, comme une valeur refuge en temps de crise.
Alors la pandémie a-t-elle modifié les projets immobiliers des français ? Comment impacte-t-elle l’investissement en résidence principale et l’investissement locatif ? Quels sont les changements notables dans les conditions d’accès au crédit immobilier ?

Quel impact sur l’investissement en résidence principale ?

Pour de nombreux français, le premier confinement a généré une sensation d’enfermement. Les causes de ce mal-être : un logement trop petit, le manque d’espace extérieur ou un aménagement inadapté à la pratique du télétravail. En effet, quel citadin n’a pas rêvé d’un jardin ou d’un bain de soleil pendant ces 56 jours d’isolement ?
Si pour beaucoup, l’objectif d’achat n’a pas changé avec le confinement, nombreux sont ceux qui estiment leur logement inadapté au contexte actuel. Un constat renforcé par les contraintes liées au télétravail et la culture du home office qui semble s’inscrire dans la durée.
Ainsi, la crise sanitaire n’a pas fondamentalement bouleversé les projets immobiliers des ménages français, mais elle a tendance à les recentrer sur des biens plus grands et plus ouverts sur l’environnement extérieur. Avant la crise du COVID19, 64% des acquéreurs interrogés par Seloger.com envisageaient l’achat d’une maison. Ils sont aujourd’hui 81%.

Quel impact sur l’investissement locatif ?

Malgré la situation économique et les incertitudes grandissantes, l’investissement immobilier locatif s’inscrit plus que jamais comme une valeur refuge. Le gouvernement pousse d’ailleurs en ce sens, avec le prolongement, fin 2020, d’un an supplémentaire pour le dispositif Pinel et le prêt à taux zéro, dit PTZ. Des dispositifs fiscaux, d’aide à l’achat et à l’investissement locatif censés prendre fin au 31 décembre 2021 – Relire notre article : le dispositif Pinel et le prêt taux zéro sont prolongés.

Comme lors de la crise financière de 2008, de nombreux acquéreurs considèrent, en cette période de doutes, qu’investir dans l’immobilier est encore le meilleur moyen de placer et de garantir son épargne. Bénéficiant par ailleurs de l’effet de levier des crédits dont les taux restent très bas.
Il reste néanmoins à noter que depuis le 20 décembre 2020, les propriétaires de certains logements sont contraints de réajuster à la baisse le montant de leur loyers. Bordeaux, Grenoble, Lyon, Montpellier sont soumis à l’encadrement des loyers, au même titre que Paris et Lille.

Quel impact sur les conditions d’accès à l’emprunt immobilier ?

Ce début d’année semble particulièrement favorable à l’investissement immobilier. Après un coup d’arrêt dû au premier confinement, le marché immobilier et les demandes d’emprunt sont repartis à la hausse. Avec l’impératif, pour les banques, de rattraper leurs objectifs sur les volumes de crédits. Une aubaine pour les candidats à l’investissement immobilier qui profitent également de certains leviers conjoncturels.

Les taux de crédit immobilier, déjà en baisse en décembre, devraient atteindre, au cours du trimestre, leur niveau le plus bas depuis l’automne 2019. Cette baisse des taux concerne toutes les catégories d’emprunteurs, des plus aisés au plus modestes, et tous types d’investissements immobiliers (résidence principale, résidence secondaires et investissements locatif).

Par ailleurs, le taux d’usure, plafond au-delà duquel les banques ne peuvent plus prêter, remonte. Cette tendance a pour effet d’élargir le profil investisseur, offrant un accès à la propriété à davantage d’acquéreurs – Relire notre article : Revalorisation des taux d’usure : une aubaine pour les ménages les plus modestes ?

Enfin, depuis le 1er janvier 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a assoupli les conditions d’octroi de prêt immobilier. La durée maximum d’emprunt est ainsi passée de 25 à 27 ans, quant au taux maximum d’endettement il est aujourd’hui de 35%, contre 33% auparavant – Relire notre article : prêt immobilier : allongement du taux et de la durée d’emprunt maximum.
Si ces mesures favorisent l’accès au crédit immobilier et réduisent le taux de refus, notamment pour les jeunes et les primo-accédants, elles restent à nuancer avec la revalorisation des conditions d’apport désormais imposées par les banques. En effet, durant la crise sanitaire, les français ont massivement épargné, constituant un fond de garantie que les créanciers souhaitent mettre à contribution.

Quelle solution pour mon projet immobilier ?

La crise COVID19 semble être favorable à l’investissement immobilier et à la concrétisation de nouveaux projets d’achat. Si la conjoncture économique paraît incertaine, la dynamique financière et les politiques mises en oeuvre ces derniers mois encouragent très concrètement les français à l’investissement immobilier.

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